Най-важното при даване под наем на недвижим имот.

Както знаем в наши дни в големите градове на много хора им се налага да живеят под наем, тъй като нямат възможността да закупят или просто искат да са по-гъвкави и да имат тази свобода да живеят на различни места.

Това естествено води до едно постоянно търсене на апартаменти под наем и възможност за инвестиции и отдаване под наем на хора, които притежават такива жилища.

На пръв поглед изглежда доста приятно да имаш няколко имота, които да даваш под наем, да печелиш пасивен доход и да си живееш живота, но всъщност това изисква определени знания, умения и не е 100 % пасивно, както повечето хора смятат. В тази статия предстои да разгледаме няколко важни стъпки и действия, които всеки наемодател трябва да извърши, ако иска да снижи до минимум проблемите при отдаване.

• Подгответе имота да бъде ‘‘годен‘‘ за отдаване.

Какво се има предвид тук : да пригодим имота към това, което се търси днес и което повечето наематели желаят, а именно: модерно изглеждащ апартамент, без проблеми като течове, нужда от ремонти, мухъл, стари и много захабени мебели, уреди и стени. Ако искате да намерите добри наематели, то първо трябва да продложите добър продукт. Ако вашият имот е със старо обзавеждане, стара дървена дограма, банята е на повече от 15 години, има нужда от ремонти или дори освежавания, това прави имотът ниско ликвиден и не особено желан от наемателите. Това означава, че вие трябва да го пуснете на ниска цена, за да може все пак някой да прояви интерес към него. Но често хората с ниски бюджети са проблемни наематели, от практиката мога да кажа, че при тях често се случва да има безработни, с ниски доходи. Често оставят неплатени сметки, изпадат в неплатежоспособностза наема, създават проблеми и рушат. За разлика от тях обаче по-платежоспособните хора, най- вече млади хора с модерни професии, стабилност и доказани доходи, те са по-добри наематели, но искат и по-добър продукт. Идеалният за вас вариант е ако можете да предложите ремонтиран апартамент, със съвременно обзавеждане и оборудване, без нужда от освежавания и ремонти. Така ще имате силен интерес към имота си и ще можете да си изберете наемател, тъй като в период от 15-20 дни ще имате поне трима желаещи за наемане.

• Луксът не винаги се отплаща!

Грешка, която някои наемодатели правят е, че хвърлят прекалено много пари в ремонти и обзавеждане с цел да докарат имота до ниво ‘‘лукс‘‘, с мисълта, че така ще вземат много голям наем, ще има огромен интерес и ще намерят наематели, които са платежноспособни, културни и няма да създават проблеми. В определени ситуации това е напълно възможно и има логика. Но не във всеки случай това е така. Проблемът на имотите тип ‘‘Лукс‘‘ е, че те наистина се отдават на много висок наем,но понякога не е възможно да се постигне такъв голям наем в момента, че да си заслужава скъпия ремонт. Колкото по-висок клас е един имот, толкова по-малко потенциални кандидат-наематели ще има за него, което създава проблем с ликвидността му. Дори да вземете най-високия за района наем, да намерите добри наематели, то ако това ви е отнело повече от 3 месеца, то вие сте на загуба. И ако наемателите, които намерите си тръгнат след 6 месеца, и вие отново 3 месеца търсите нови, то сметката след година не излиза изобщо. Да не говорим, че има случаи, в които даден район не предразполага за търсене на луксозни имоти. Ако направите луксозен имот в квартали като Лозенец, Кръстова вада или Драгалевци, то това може да е оправдано и да намерите кандидати. Но ако направите луксозен имот в крайни квартали като Обеля, Люлин или Левски Г, това може да ви изиграе лоша шега и за прекрасния ви имот да не се намери кой да плати достатъчно. А цената на луксозен ремонт в Обеля или Лозенец ще е една и също, но наемът няма да е.

• Ликвидните имоти са най-добрите имоти!

Когато става въпрос за даване под наем на имот, най-важното нещо е максималната заетост на имота в годините. Ликвиден е всеки имот, който можете да отдадете под наем в рамките на 20 до 30 дни след освобождаването му и то на нормална цена.В наши дни най-ликвидините имоти са едностаен, гарсониера и двустаен апартамент, ако те са в приличен квартал, в добро състояние и в съвременен стил и визия, то на нормална цена за района би следвало да можете да ги отдадете в рамките на до 20 дни.

Нека разгледаме кои имоти са ниско ликвидни:прекално големи имоти - с по 4, 5 или повече стаи, по над 130 кв.м., имоти на много лоши локации с пробелми, такива в лошо състояние и в стил ‘‘ранен или късен социализъм‘‘ партерните или тип сутерен, прекалено скъпите имоти.

Ако говорим за търговски помещения и офис площи, то при тях локацията е ключова. Едно е да имате помещение със статут на магазин в Центъра на пл. ‘‘Славейков‘‘ и съвсем друго да имате такова пак в Центъра, но до ‘‘Женския пазар‘‘. При офисите е важно да не са прекално големи и за предпочитане да са в офис сгради, не в стари кооперации. Модерните фирми предпочитат офис сградите.

• Прекалено високата цена отблъсква свестните наематели и привлича проблемни такива!

Колкото и странно да ви звучи, това понякога е абсолютен факт. Не веднъж съм чувал наемодател да каже: ‘‘аз ще искам по висока цена от нормалната за района и така ще отблъсна неплатежоспособните хора‘‘

Но какво всъщност се случва: пускате имота на 1000 лв, при положение, че в района други подобни имоти вървят по 850лв. Нямате обаждания и огледи или имате но с наематели, които изглеждат съмнително и не ви допадат. Защо се получава така, пример:

Ако аз съм един нормален наемател, с добра работа, сам или сме двойка, нямаме животни и особени претенции, то ще ни вземат на 8 от 10 места. Така аз виждам вашия имот, който е пуснат на 1000лв, след това виждам един 2 пресечки по-надолу за 850 и избирам него, защото е почти същия за 150 лв по-малко. Но какво се случва с наемател, който не го взимат почти никъде, да речем, че той е чужденец със съмнителен произход, арабски или сирийски произход, има голямо куче и котка със себе си или изглежда като току що пуснат от затвора.На него му отказват на тези имоти, които са на 850 лв и той няма избор, идва при вас на по-скъпото и решава да го вземе. В същото време вие нямате друг желаещ вече 2 месеца и решавате да рискувате. Шансът за проблеми в бъдеще е голям. Да не говорим ,че дори да намерите добър наемател за надценения си имот, то най-вероятно той в даден момент ще се усети, че плаща прекалено много и ще започен да си търси друго.

• Подберете добър наемател, сключете добре направен договор за наем и не оставяйте нещата без никакъв контрол!

Подборът на наемателите трябва да е внимателен, за предпочитане са хора, които имат стабилни професии и работят, животните като кучета и котки понякога ностя рискове, макар и да има много добре възпитани от тях. Хубаво е ако наемателят е чужденец да е с ясен произход и да има защо да е тук – стабилна работа или да е в прстижен университет, също ако взимате чужденец е задължително да говорите поне английски, иначе ще има проблем с комуникацията. Договорът за наем също е много важен. Трябва да има добре описани клаузи какво се случва при нарушения и неплащане, да имате опция да го прекратите бързо, ако ви създават проблеми, да има неустойки при неспазване на договора. Препоръчително е ако можете да вземете по-голям депозти от наемателя – поне в размер наем и половина или два, защото това намалява риска от неспазване на договора и може да се обезщетите при повреди или неплатени сметки. Ине на последно място не забравяйте контрола! Не е добре да отдадете апартамента си и след това 2 години да не влезете да видите каквосе случва там или да не следите дали се плаща всичко, особено ако има ТЕЦ в него! Препоръка към всеки наемодател е да посещава имота си поне веднъж на 2-3 месеца и да разгледа състоянието му, както и всеки месец да следи за плащането на сметките.

Като заключение може да кажем, че има доста неща ,които трябва да знаете при отдаването на имот под наем. Препоръка към всеки, който дава е да позлва услугата на добър брокер, който има опит с даването под наем на имоти. Той не само ще ви ориентира за цените в района, ще направи добра реклама на имота ви и ще помогне в подбора на наемателите, но и ще бъде на разположение за съвет и помощ, ако в бъдеще се появи проблем с този наемател.