Най- важното при покупка на имот!

Пътеводител на купувача.

Както повечето знаем, в България на масата от хора целта в живота им е да притежават поне един имот – апартамент или къща, където да са спокойни за своето бъдеще и да живеят заедно със семейството си, да го направят по свой вкус и да са щастливи. Други пък желаят да инвестират в имот, или няколко имота с различни цели. Общото между тях е, че всички те трябва да преминат през самата покупка. Ако ти си инвеститор, който купува често и има опит зад гърба си, най- вероятно за теб вече този процес е ясен и не е проблем. Но за масата от хора обикновено това се случва 1-2 пъти в живота и особено когато е първи път, то те имат много неясноти по самата сделка. Целта на тази статия ще е да даде основната информация на всеки нуждаещ се от такава купувач.

Кредити и банки!

В наши дни и най- вече в големите градове масата от купувачи работят с кредити и разчитат на банка за финансиране на самата покупка. Какво обаче правят голяма част от хората, когато решат, че искат да купят имот – първо си харесват имоти и после мислят за парите и финансирането, което е обратно на това, което трябва да се случи. В практиката ми като брокер много пъти съм срещал купувачи, които идват на мой имот без да са готови с предварително одобрение от банка, без да знаят точно колко пари могат да вземат на база доходите им, без да знаят кое могат да платят с кредита и кое не, без да знаят какви всъщност са всички разходи по самата сделка. Чували сме и за хора, които харесват имот, оставят депозит 2000лв за него и след това разбират, че не могат да купят този имот или покупката буквално ще ги разори след като изчислят всички разходи. В този момент губят депозита си понеже се отказват от сделката. Целта ми като брокер винаги е била когато обслужвам един купувач първо да разбера дали той може да купи даден имот и дали знае колко точно ще му струва всичко.

Правилният начин тук е купувачът първо да получи предварително одобрение от банка, да знае точно колко биха му отпуснали като максимална сума, да се запознае и с всчики разходи по сделката и също такива по кредита му. Най- доброто, което може да направи е да направи среща с кредитен консултант, който да му предостави оферти от повече от 1 банка, така ще е сигурен, че взима най-добрата оферта и че има опции за финансиране. Независимите кредитни консултанти не ви струват пари, а ви вършат почти цялата работа. Ако работите с някой брокер по покупката то най-вероятно той ще може да ви предложи добър кредитен консултатн, с който да работите. Може да си спестите много проблеми, време и загубени пари. Ако пък не желаете да използвате независим консултант, то поне трябва да изберете банка и задължително да получите одобрение от нея за конкретна сума преди дори да отидете на оглед на имот!

Разходи по сделката, какви са те?

Доста от купуващите за първи път не са запознати с разходите и кое кога се плаща. И защо трябва да имаме налични поне 15-20% от цената на имота.

Да започнем с цената на имота, нека сложим кръгло число – 100 000 евро. Ако купувате имот на тази цена, то вие в повечето случай ще имате още между 7-8% допълнителни разходи към тази цена, което не е малко. Повечето имоти се предлагат от брокери, където се дължи комисион. Ако имотът е атрактивен и си струва парите, то за него най-вероятно ще има доста интерес, тогава брокерът ще има опции от купувачи и вероятно ще иска да му платите, макар че вие просто сте се обадили по обявата му. В София комисиона върви около 3% от цената на имота, някъде е с ДДС, на други места е без ДДС, което на 3% са 0.6%. Следващ разход са ви таксите по прехвърлянето и придобиването на имота, всички около – 4% ( нот. такса, местен данък и вписване). Те се заплащат при изповядаване на сделката и забележете преди да влезе вашия ипотечен кредит, ако сте с такъв. Това ще рече, че всичко до тук вие трябва да платите с налични средства или с потребителски кредит.

Други разходи, които ще имате са такса за учредяване на договорна ипотека, оценката на имота от банка също плащате вие, такси за усвояване и други банкови такси при кредита. Всичко това би могло да ви излезе още между 0.5% - 1% от цената на имота.Препоръчително е да имате 20% от цената на имота налични, за да сте спокойни в сделката. Тъй като обикновено се плаща и 10% от цената на имота на продавача на предварителен договор, където банката не ви помага с ипотечния кредит. Всичко това са много важни сметки. По-груби сметки до тук вие имате да платите около 17-18% от цената на имота преди да влезе ипотеката. Друго което също е важно е каква оценка ще получи имота и дали тя ще бъде достатъчна за да покрие продажната цена дори след тези 20%, които вие имате. Ако купувате в нова тухлена сграда е едно, там може да получите до 85-90% от оценката за имота, но ако купувате стар панел там може да вземете и само 75% от оценката и да не ви стигне за покриване на продажната цена. За хора купуващи панели е препоръчително да имат по-голям процент налични средства. Хубаво е да се консултирате с брокер или оценител горе долу каква оценка може да получи този имот. Понякога сметките са много тънки и са сложни. Препоръчително е да има до кого да се запитате.

Процес на търсене на имот – кошмар!

За не малка част от хората процеса на търсене е истинско предизвикателство – пълно е с фалшиви обяви целящи да се обадите и да ви предложат нещо друго. Обикновено това са най-хубавите обяви, на най-добра цена, имоти, които имат проблеми и отново изглеждат изгодни, некоректни брокери или продавачи с които не може да се говори дори нормално. Уреждаш си оглед и 15 мин. преди него брокера ти казва, че имота е капариран, а ти си тръгнал от Люлин за Младост преди 1 час, или дори брокера не идва на огледа. Влизаш в сделка и няма никаков съдействие от другата страна, за документи или за инфорамция.

Това са само част от проблемите, които среща купувача, започвайки да търси имот сам. Да не говорим за спестените минуси на имотите, коитоброкера или продавача не му е казал, а той няма опита и знанието да види.

Също къде да търси – Фейсбук, имотни портали, сайтове на строители и агенции, познати и съседи. За да обхванеш толкова много места ти трябват по няколко часа на ден. А кой има това излишно време, трябва да работиш, после и кредит ще се изплаща!

СПАСЕНИЕТО – намиране на личен брокер, който да търси за теб , да те съветва и да прeговаря за теб. Ако трябва да сме напълно честни така и така купувачът в над 90% от случаите плаща комисион на някой. Защо това да е брокер от обява, който няма да защити интереса ти, а ще вземе пари от теб. За брокера от обявата винаги най-важен ще остане продавача, защото купувачите идват и си отиват. В тази връзка най-удачно би било човек да се довери на един брокер, да го подбере по препоръка, отзиви или дори по интуиция, ако прецени ,че е коректен и способен. Направете интервю с брокер или няколко, харесайте си някой и пробвайте с него. Ако все пак решите да разчитате на себе си , то трябва да се въоражите с търпение, да отделите време и като не лоша идея е поне да ползвате адвокат вещно право, с опит в сделките с имоти.

Покупка директно от инвеститор ‘‘на зелено‘‘ – рисково ли е?

Един от вариантите е да се насочите към покупна на имот в строеж. Защо? Защото цената е по-добра, когато проектат е в начлото си, купувате нещо, което ще е чисто ново, което можете да си направите по ваш вкус, може да си изберете етажа, изложението, почти всичко. Но това само ако го направите съвсем в началото. Най- добрите оферти се взимат още при разрешение за строеж, така до акт 14, когато вече са останали само най-непредпочитаните оферти – първи етаж и партер, северно изложение, много големи апартаменти.

Но как да сме сигурни какво купуваме и дали ще бъде завършено? Ами истината е, че 100% гаранция няма, но може да се минимализира риска, като се направи проверка първо кой всъщност е инвеститор в този проект, има ли завършени обекти, колко са те и имало ли е пробелми там. Също как финансира проекта в момента, има ли забавяне някъде. Ако цените му са доста под тези на конкурецнията в района, то значи има защо, или качеството на строежа ще е супер ниско, или е възможно изобщо да не се реализира и да сте платили за нещо, което няма да се случи. Човек може да си направи някои справки за самата фирма инвеститор, също ако има реализирани проекти да се отиде до тях за да се види как са изпълнени те и имат ли проблеми. Най- лесно – питайте живущите там.

Финансирането на сделка на зелено е по-специфична от това да купите от частно лице готов имот. Тук има различни схеми на плащане, има и особености при използване на банка. Реално банката може да влезе с ипотека при наличие на акт 14, ако сключвате предварителен договор преди това трябва да имате готови пари. Повечето строители искат 20% от цената на имота на предварителен договор, рядко има, но се намират и такива с 10% на предварителен.Най честата схема е 20% на предварителен, от 30 до 50% на акт 14 и останалите проценти на акт 15 и акт 16. Трябва също да се има предвид, че и не всички банки финансират на акт 14 и също, че определен строител може да не бъде финансиран от някои банки или дори от повечето, което показва, че поемате по-голям риск като купувате от него.

Трябва ли ни брокер при покупка на зелено? Ами зависи, в някои случаи той може да бъде полезен с това да се подбере инвеститор с добър проект, Добрите брокери познават повечето добри инвеститори и също знаят за славата на лошите такива, също могат да съберат инфорамция много бързо за всеки един. Могат да договорят в някои случаи по-добра схема на плащане и да преведат купувача през процеса без той да е пълен с неясноти. Защото за съжаление не всички строители са много отзивчиви към купувачите на имотите им и не всички съдействат адекватно.

Точката за ИНВЕСТИТОРИ!

Ако вие сте начинаещ инвеститор, с първа покупка или една от първите си, независимо дали търсите имот, който да давате под наем или такъв, който да ремонтирате и продадете с печалба, или да купите на ранен етап в строеж и да продадете после на акт 14 или след акт 16, или да купите и държите докато цените се качат, най- важното, което трябва да знаете при тези инвестиции е едно – какво се търси на пазара и какво харесва купувача. Тук няма значение какво харесвате вие, а какво харесва масовия купувач или наемател, ако имотът ще е под наем. При различните типове инвестиции вие търсите различен тип имот. Да започнем с цел даване под наем:

Ако търсите добра доходност от наем имате няколко варианта. Първият е да купите стандартен имот – колкото по-малък, толкова по-добре. Не купувайте имоти над 80-90 кв.м, ако ще ги давате под наем стандартно. Най- търсени са малките имоти. Такива около 40 кв.м тип едностаен или гарсониера са най-ликвидни на пазара. Друг вариант, ако имате повече финанси и искате по-голяма доходност е да купите голям апартамент, да го разделите на няколко малки и да ги давате отделно. Мезонетите са подходящи, също тристаен, четиристаен и многостаен. Там е важно разпределението и броя санитасрни възли.

Покупка с цел ремонт и продажба. Тук най-важни са сметките. Ако не купите изгодно, то после е много трудно да продадете на печалба. Препоръчително е да се търси имот, който може да се преустрой, да се добави спалня или площ от балкон, така стойността му се вдига. Важно е и да го направите така, че да се хареса на бъдещите купувачи. Ако вие харесвате по-странни и разчупени неща, то повечето хора не са така и ако го направите по ваш вкус, е вероятно да имате пробелм с продажбата му след това. Много е важно да подберете и качеството на ремонта според района – не може да правите мега лукс в Обеля и не може да слагате най- евтиното в Лозенец или Кръстовавада. Районите са различни и типа купувач е различен.

Покупка в строеж и продажба на по-късен етап. Тук основното е кога ще купите и какъв имот ще е, също района. Колкото по-рано купите и колкото по-късно продадете, толкова повече пари ще направите. Препоръчително е да се купи ликвиен имот – едностаен или двустаен е най-добре. Ако е тристаен то нека не е прекалено маломерен или по-голям от 100 кв.м. Да бъде среден етаж и добро изложение. Районът – такъв, който да не е с прекално много нови сгради. Да речем Малинова долина или Витоша в момента има адски много такива сгради и пазарът е наситен. Там не се знае кога точно ще продадете.

Купувам и чакам докато цените се вдигнат. Това често се случва с райони, където се развива инфраструктурата – нови бизнес центрове, метро или нещо, което привлича хората. Също със земя, където е започнало да се строи усилено. В някои райони около София за 3-4 години имаше ръст на цените на парцелите с почтни 100%. Трябва да се събере информация и да се мисли напред във времето.

Като заключение може да кажем, че да си купувач не е лесно, изиксва се знание, време и енергия. Трябва да се подходи сериозно и отговорно, все пак не всеки ден си купуваме имоти. Модерните практики като работа с брокери, адвокати, кредитни консултанти е силно препоръчителна.