През последните 2-3 години живеем в среда на висока инфлация, несигурност и пазарни промени в цял свят. В България това накара не малка част от хората да се обърнат към инвестиции в недвижими имоти, къде за да си съхранят парите от инфлацията, къде защото видяха възможност за добри печалби. Фактор за това решение и незнанието за друг тип инвестиции на много от хората и консервативното виждане по въпроса.

Идеята на тази статия е да даде на хората няколко типа инвестиции, които те могат да използват според целта и възможностите им.

1. Купи и дай под наем

Това е класика за пазара на недвижими имоти у нас, и не само. В големите градове е почти сигурно, че тази инвестиция ще започне да се изплаща още от самото начало. Тук въпросът е колко ще се изплаща. При покупката с цел даване под наем всичко е цифри и преценки. Трябва да сме сигурни колко ще бъде наемът на този имот още преди да сме пристъпили към покупка. За да може да го сравним с продажната цена. Някои типове имоти се отплащат доста по-добре от други с по-добра възвръщаемост от наем. Например търговските обекти, ако са на правилната локация могат да дадат по-голяма доходност от наем като цена на кв.м . спрямо жилищните имоти. Обикновено и амортизацията им е доста по-ниска от тази на жилищните, защото се дават в повечето случаи необзаведени и фирмите, които ги наемат имат интерес да ги поддържат в добър вид , повече от това наемател да има интерес да поддържа жилищен имот. Проблемът при търговските обекти е, че ликвидността им е по-ниска от тази на жилищните. Понякога дори на пазарна цена може да отнеме 2-3 месеца да се отдаде под наем. Ако го освободят отново след година и отнеме пак 2-3 месеца за отдване, тогава сметките не излизат. При жилищата ако са пазарни, то отдаването става за седмица-две с правилна реклама и добър брокер. По-правилно е да се залага на по-малки апартаменти – едностаен, двустаен. Най- търсените имоти в наши дни за наем. В наши дни в квартали като Студентски град, Витоша и Малинова долина можете да постигнете не лош наем спрямо продажната цена. Ако не желаете да се занимавате с ремонти и притеснения от амортизация или неплатени сметки обаче, може би за вас е най- подходящо би било да се заложи на паркоместа и гаражи. Най- изгодна е покупката им още в строеж, а последните години стават все по-търсени. При тях амортизацията е близо до нулева и наемът остава чист доход във времето.

2. Купи, ремонтирай и препродай с печалба.

Още един класически метод. В него ключово е подобрението на имота, което би вдигнало цената му. Често то е съпътствано от някакъв вид преустройство от рода на гарсониера преустроена на двустаен или двустаен с отделна кухня преустроен на тристаен. Ако преустройството се извърши добре това със сигурност вдига цената на имота. Отново при тази стратегия ключово е цифирте. Трябва да имаме представа колко ще ни излезе ремонтът още преди да сме купили, да сметнем всички разходи – нотариални такси, данъци, комисион към брокер, такси по кредита (ако ползваме такъв) и данък печалба, тъй като ако купим на 100 хиляди, а продадем след 6 месеца на 130 хиляди, според българското законодателство ние дължим 10% данък печалба на тази горница от 30 хиляди. Предварително трябва да знаем какъв ремонт ще направим, как ще изглежда след това имотът и каква ще бъде неговата продажна цена. Трябва да сме сигурни , че когато завършим покупката и ремонта, пазарът ще е достатъчно благоприятен за продажба. Отново е по-добре да се концентрираме в по-ликвидни имоти, които да продадембързо.Ако заложим на по-ниско ликвидини имоти продажбата може да ни отнеме 6 месеца, като сложим и времето за ремонта и покупката, то ние ще продадем чак след година от датата на покупката. При нарастващ пазар това би било добре, но ако се получи спад на пазара за тази една година може дори да сме на загуба. Консултацията със специалисти в бранша на недвижимите имоти в случая е задължителна .

3. Купи ‘‘на зелено‘‘ и чакай!

Тук рискът е по-голям, но и печалбата може да е по-голяма. Идеята на тази инвестиция е да купим на възможно най- ранен етап от строител. Колкото по-рано купим, толкова са по-ниски цените му. Тогава също така и най-хубавите апартаменти са на разположение. След това колкото повече изчакаме да напредне строителството, толкова по- голяма печалба ще реализираме. А ако завършим имота с добър ремонт и го обзаведем, можем да реализирамепечалба близка до 100%. Дори нищо да не правим, а само да изчакаме поне акт 14 на сградата, можем да реализираме над 20% печалба. Ключовото тук е да изберем правилният строител, който ще завърши проекта в срокове, няма лоша слава на пазара и е коректен. Важно е да видим и сроковете на проекта. Ако е голям комплекс от сгради може да отнеме 2-3 години за построяването му. Също конкуренцията на прекупвачи в такива обекти е по-голяма и задачата ни става по-трудна при продажбата. Малките сгради са най-подходящи. Срокът им за завършване обикновено е по- кратък и конкуренията е по-малко. Ако купуваме с изцяло налични средства и дадем по-голямата част от тях или дори цялата сума още в началото, често строителя дава и по-добра цена за покупка. Но така рискът да си загубим всички пари е по-голям. Тук отново трябва да знаем какво искаме да направим с имота и кога точно ще го продадем. Да предвидим какъв ще бъде пазарът в дадения момент и каква е продажната цена на завършените имоти в този район.

4. Купи, ремонтирай, дай по наем и ипотекирай, за да купиш отново.

Това е популярна стратегия най- вече в Америка, но последно време набира популярност и у нас. Състои се в това да намериш имот за ремонт, да го купиш по възможност с лични средства, да направиш ремонт, да го дадеш под наем и след това да го ипотекираш. Така наемът палаща ипотеката, ние сме придали стойност на имота чрез ремонта и взимзме по-добра ипотека. Ако сме го купили за 100, вложим 30 за ремонт, след това може да бъде оценен и на 150-160 хиляди. С ипотеката отново купуваме имот за ремонт, правим ремонт, даваме под наем и ипотекираме отново. В България разбира се това има повече ограничения от към разрастване заради по-консервативните банки. Но с правилните действия и инструменти , бихле могли да стигнем далеч. Ключовите фактори тук са да купим на добра цена, да направим ремонт, който да стане бързо и на прилична цена и да намерим наемател, който да плаща наем. За да се възползваме от кридити също си има начини. Трябва ни доста добър доказан доход, чисто кредитно минало и добър консултант в областта на кредитирането. Идеята на този тип инвестиция е, че можем да навържем няколко имота, които да се самоизплащат, също да разчиаме на ръст на цените на имоти и наемите във времето, както и на инфлацията да ‘‘яде‘‘ от кредита. Ако се приложи правилно тази стратегия може да ни направи много богати в дългосрочен план.

5. Просто купи и чакай!

Макар да звучи като да държиш парите без да работят, тази стратегия може да се приложи успшено за някои типове имоти. Например земите. Ако купим земя на правилното мято и в правилното време, може да имаме голям капиталов ръст във времето. Някои райони се развиват във времето и ако днес УПИ тук струва 40 евро на кв.м, то ако се случи нещо в района, което да го направим предпочитан, то утре там може да се продава и по 200 евро на кв.м. Обикновено това е свързано с развитие на даден район. Често са райони около големите градове, където започва да се строи. Ако успеем да купим парцел в крайните квартали на града, то много скоро там може да започне засилено строителство на сгради и някой инвеститор да ни предложи добра цена, или още по- добро- обезщетение с имоти. Ако имаме по-голямо парче земя бихме могли да се сдобием с няколко апартамента и това да увеличи рязко нашето нетно богатство.

Покупка на жилищен имот също може да има голям капиталов ръст. Например в развиващи се райони, където се строи, където има перспектива да има метро или нещо важно инфраструктурно.

Като заключение е важно да кажем, че ако човек няма опит с инвестирането в имоти е най-добре да се обърне към брокер, адовкат и кредитен консултант. Това може да му спести много пари и време, тъй като една грешна инвестиция може да извади човек от пътя му като инвеститор за дълго време.

Не губете много пари, опитвайки се да спестите малко пари!